各县（区）住房和城乡建设局,潞州区物业管理服务中心，各物业服务企业：
现将《关于整治物业服务不履约不到位侵占业主利益等问题并建立完善物业企业退出机制的实施方案》印发给你们，请你们按照文件要求，积极组织实施，确保专项行动有效开展。
长治市住房和城乡建设局
2024年5月20日
（此件公开发布）
关于整治物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题并建立完善物业企业退出机制的实施方案
为贯彻落实省、市群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作领导小组会议精神，根据省、市纪委“听民意办实事”工作要求，决定从5月份开始到10月底在全市范围内开展整治物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题并建立完善物业企业退出机制专项行动。
一、目标任务
认真贯彻落实党中央、国务院及省委、省政府有关决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，以维护群众切身利益为出发点，聚焦物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题，深入开展专项整治，查处一批违法违规物业服务企业，建立完善物业企业退出机制，进一步规范物业企业行为，维护业主合法权益，把群众满意度作为根本标准，以群众的获得感检验集中整治成效。
二、组织领导
市住建局成立整治物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题并建立完善物业企业退出机制专项行动领导小组，统筹协调推进专项行动工作，研究解决工作推进中的困难和问题。
领导小组办公室设在物业科，具体负责起草专项行动有关文件，组织承办有关会议；受理投诉举报；负责专项活动有关资料的收集、整理、编辑、报送工作；指导调度各县（区）专项行动开展情况，组织开展督导检查；违法行为移送执法部门；起草阶段性报告和总结报告；领导小组交办的其他工作。
三、整治内容
（一）物业服务不履约不到位行为
1.未按照合同约定提供服务。物业服务企业未按照合同约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序不到位，未采取合理措施保护业主的人身、财产安全等。
2.未履行信息公开和报告义务。 物业服务企业未按规定将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况等向业主公开，未向业主大会、业主委员会（物管会）报告。
3.未按照合同约定提供安全防范工作。物业服务企业未按照合同约定或者法律规定提供消防安全防范服务，对管理区域内的共用消防设施和疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理，未及时劝阻和制止占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等行为，对劝阻和制止无效的，未及时向街办（乡镇）、消防救援机构报告。
4.未履行物业服务企业的移交义务。物业服务合同终止的，原物业服务企业未在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，未将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的管理人，未配合新物业服务企业做好交接工作，未如实告知物业的使用和管理状况等。
（二）物业服务企业侵害业主利益行为
1.擅自利用小区公共部位经营。物业服务企业未征得相关业主、业主大会同意，擅自利用小区共用部位、共用设施设备经营，擅自占用业主共有的道路或者其他场地进行经营收益，擅自利用小区电梯投放经营性广告，擅自改变或利用物业管理用房进行经营收益等。
2.未公示公共收益收支情况。物业服务企业未及时将小区共有部位、共有设施设备经营所产生的公共收益收支明细在物业服务区域内醒目位置公开公示。
3.违规侵占小区公共收益。物业服务企业侵占利用小区业主共有部位、共有设施设备经营所产生的公共收益；未按合同约定或业主大会决议分配使用公共收益。
（三）建立完善物业企业退出机制
加强对业委会（物管会）工作的指导和监督，充分发挥业委会（物管会）的正面作用，对群众评价差、问题矛盾多的物业服务企业及时召开业主大会予以解聘。鼓励各县（区）结合实际建设信息化业主表决平台，为业主表决提供便利，引导业主积极参与物业管理活动。加强对物业服务企业的监督管理，建立健全物业市场化退出机制，落实行业动态管理。强化物业服务企业信用管理，建立黑名单制度，将信用评价结果与评先评优、扶持奖励、招投标等直接挂钩。加大守信激励和失信惩戒力度，大力培育并积极引进优秀物业企业，促进服务质量提升。
四、时间安排及整治步骤
自2024年5月至10月，共分4个阶段进行。
（一）制定方案动员部署阶段（2024年5月21日前）
各县（区）住建部门要迅速动员部署专项整治工作，结合工作实际制定具体实施方案，开展广泛宣传，在官方门户网站和微信公众号公开公布本市投诉举报电话和邮箱，广泛收集整治问题线索，建立问题清单；积极协调指导街道（乡镇）、居（村）民委员会协同开展整治工作。各县（区）要不等不靠，边制定方案，边启动部署，全面铺开、迅速推进各项工作。
（二）专项整治阶段（2024年5月22日-10月31日）
各县（区）要结合“全市物业企业执行政府指导价项目服务等级核查整治专项行动”，对住宅小区物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题进行全面排查，对举报的问题线索进行重点核查，针对发现的问题，建立工作台账，明确责任人和完成时限，及时督促整改。对拒不整改或整改到期后仍整改不到位的，要重新核定小区物业服务等级，并会同发展改革部门督促其执行重新核定后的服务等级对应收费标准；对排查中发现的违法违规行为，要依法查处，涉及其他部门的处罚事项要及时移送相关部门。
对履约不到位且业主反映强烈的物业服务企业，所在地住建部门要协同街办（乡镇）引导业主、业主大会按照《民法典》第二百七十八、九百四十六、九百四十七、九百四十九条规定程序予以解聘，做好退出和移交工作。对于经业主共同决定解聘的物业服务企业但其拒不退出的，引导业主或业委会（物管会）经过法院诉讼、执行程序，提请人民法院将其纳入失信被执行人名单。
（三）督导检查阶段（2024年6月1日-10月31日）
市住建局将采取“四不两直”随机抽查的方式，对所辖县（区）专项行动开展情况进行“回头看”，重点对群众投诉项目和未及时落实整改的项目进行抽查，定期通报各县（区）专项行动工作进展情况，扎实推进工作落实。对群众反映强烈、问题突出的典型案例，将会同有关部门对违法违规物业企业及时实施联合惩戒，通报曝光一批典型案例。省厅将适时进行督查，将对整治工作推进较慢、不见实效的地区进行约谈，对检查中发现的问题，予以重点督办、公开曝光。
（四）巩固提高阶段（2024年10月1日-10月31日）
市住建局按照省、市纪委“听民意办实事”要求，对专项行动开展情况进行总结，通报整治情况，梳理存在问题，总结经验做法，结合本地实际，及时完善物业管理相关政策制度，巩固提升整治成果。
五、工作要求
（一）强化组织领导。各县（区）住建（物管）部门要提高政治站位，成立专项行动领导小组，将专项行动作为督促物业服务企业增强服务意识、提高服务质量的重要抓手，制定具体方案，明确责任分工，主要负责人要亲自研究部署、亲自上手推动、亲自化解难题。要按照统一公布的监督反映方式，确定专人受理群众举报，并及时反馈办理结果。
（二）强化工作调度。市住建局专项行动领导小组办公室每周调度各县（区）进展，汇总各县（区）工作情况和典型案例，按时向省集中整治办报送。各县（区）要对所有物业服务住宅小区实行“台账化管理”，每周上报工作进展，及时研究解决工作推进中的困难问题。
（三）强化督导检查。各县（区）住建部门要建立“广宣传、严执法、抓曝光、强督导、促长效”工作机制，充分利用媒体每月曝光一批典型案例，联合相关部门对违法违规企业进行联合惩戒，加强专项整治工作推进情况的监督推动。市住建局将对推动整治工作推进较慢、不见实效的地区，及时督促提醒、约谈，并及时向当地纪检监察部门汇报。
（四）强化信息报送。各县（区）住建部门每周要向市局报送工作进展、工作台账、典型案例，每半月将专项整治工作简报（包括工作进展情况、经验做法等）报送市住建局；10月25日前，报送专项行动总结报告和形成的制度性文件成果。
（五）强化舆论引导。充分利用电视、报纸、广播、官网、微信公众号、微博抖音等自媒体等方式，对专项行动工作取得的成效、物业服务企业先进典型进行广泛宣传，积极营造有利于整治的工作氛围，进一步扩大群众知晓度。
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