长建规字[2023]76号

各县（区）住房和城乡建设局、潞州区物业管理中心：

现将《前期物业招投标管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

 长治市住房和城乡建设局

                    2023年6月30日

（此件公开发布）

前期物业服务招投标管理办法

第一章 总则

第一条为了规范长治市住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业前期物业服务招标投标活动，促进市场的公平竞争和行业的有序发展,维护物业服务市场的正常秩序，根据《中华人民共和国民法典》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》等法律法规相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条长治市行政区域内住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业企业前，选聘前期物业服务企业和住建部门对前期物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

第三条市住房和城乡建设局负责全市物业服务招投标活动的指导工作及潞州区物业服务招投标活动的监督管理。

各区、县物业主管部门依据本办法规定职责，负责本行政区域内物业服务招投标活动的监督管理。

第四条 前期物业服务招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条招标人应当按照以下规定时限，完成前期物业服务招标投标工作：

（一）预售商品房项目应当在取得《商品房预（现）售许可证》之前完成；

（二）新建现售商品房项目应在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

（四）重新选聘物业服务企业的物业服务项目应当在物业服务合同届满或解除合同前完成。

同一物业服务区域内，住宅物业建筑面积低于3万平方米的或投标人少于3个的，应当出具情况说明和书面申请，经物业所在地的区、县物业主管部门（潞州区由市住房和城乡建设局负责）批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。经核定予以协议方式选聘物业服务企业的，拟选聘的物业服务企业应当符合相关规定。

第六条前期物业服务期间，物业服务企业因不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变动的条件下，重新制定选聘方案，通过招投标方式另行选聘物业服务企业，并将招标结果及在行政主管部门的备案证明文件告知全体业主。

第七条业主大会决定选聘物业服务企业的，支持和鼓励采用招投标方式进行。

第二章 招标

第八条物业服务招标由招标人依法组织实施。本办法所称招标人是指依法进行物业服务招标的开发建设单位、业主大会或其他物业所有权人。业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，可以授权其业主委员会履行招标人职责。

第九条招标人可以委托从事物业服务招标代理业务的招标代理机构代理完成招标工作。

代理机构应具备相应物业服务招标代理的业务能力，以及良好的经营诚信记录。

物业服务招标代理机构在物业服务招标代理中，必须严格遵守招投标法律、法规和政策规定，不得组织串标、围标，不得同时为一个物业服务项目承担招标和投标业务。若违反规定从事招标代理业务的，依法承担相应的法律责任。

第十条招标人决定对物业服务项目实施招标后，应当根据物业服务项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）招标项目具体情况，包括物业名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、物业类型、产权状况、房屋幢数、套数、建筑结构、配套公建、共用部位共用设施设备、营业用房及管理用房、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案(含施工或竣工图纸)、小区平面图及物业服务用房配置、物业出售、业主入住、物业计划竣工交付时间等情况。

（三）物业服务的内容及标准，包括服务内容、服务标准等；

（四）投标人及投标书的要求，包括投标人的信用等级、投标文件的格式、主要内容、编制要求及份数等；

（五）招标活动方案，包括招标人和招标代理机构、组织解释招标文件(答疑)、实地考察物业项目、开标时间、地点、方法与程序等；

（六）评标标准和评标方法。评标项目分为信用部分、商务部分、技术部分、现场答辩部分等四部分，招标文件应分别提出具体要求。评分宜采用百分制形式。原则上，信用部分的分值、技术部分的分值分别不低于总分值的百分之三十；

（七）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；

（八）明确投标保证金及返还要求；

（九）悔标的责任；

（十）废标条件说明；

（十一）前期物业服务合同或物业服务合同的签订说明；

（十二）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

第十一条招标人完成招标文件编制后，实际启动招标工作前，应首先向物业所在地的区（潞州区由市住房和城乡建设局负责）、县物业主管部门提交以下材料，办理招标备案：

（一）招标公告或者投标邀请书；

（二）招标文件；

（三）建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划详图；

（四）法律、法规和规章规定的其他材料。

重新选聘物业服务企业的还需提供原物业服务合同。

各区、县物业主管部门（潞州区由市住房和城乡建设局负责）对符合规定条件的申请，在受理之日起2个工作日内办理备案手续。备案材料不符合规定的，应及时通知招标人补正。

第十二条物业服务招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应当在各区、县物业主管部门（潞州区由市住房和城乡建设局负责）网站上发布招标公告，公告期不应少于5个工作日。招标公告应当载明以下主要内容：

（一）招标条件（包括招标备案情况、招标项目名称、地址、类型、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况）；

（二）投标人资格条件；

（三）招标文件的获取（投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方法）；

（四）投标文件的递交；

（五）发布公告的媒介；

（六）联系方式（招标人名称、招标代理单位名称及联系方式）。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有独立法人资格的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定内容。

第十三条招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人提出与物业服务项目实际要求不相适应或者和履行合同无关等要求。

第十四条招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业服务项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。

资格预审文件一般应当包括下列内容：

（一）资格预审申请书格式；

（二）申请人须知；

（三）资格审查办法；

（四）需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料；

（五）项目概况；

（六）企业服务标准化完成情况和诚信档案。

第十五条招标人在招标公告中未规定资格预审程序，不得进行招标预审环节。

第十六条进行资格预审，招标人应当预先设定入围投标人的人数。

通过资格预审条件的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。对资格预审有法律、法规规定的，从其规定。

第十七条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十八条招标人根据物业服务项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。也可以组织答疑会，由招标人针对投标人的提问逐一作出答复和说明。

第十九条招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件的，招标人应当在投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截至时间。

潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在投标截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第二十条招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第三章投标

第二十一条本办法所称投标人，是指具备独立法人资格和招标文件要求的其他条件，响应物业服务招标、参与投标竞争的物业服务企业。

投标的物业服务企业应当符合招标文件的要求并具备以下条件：

（一）具有独立法人资格的物业服务企业或其他组织；

（二）建立物业服务日常投诉处理程序、标准及相关制度；

（三）物业服务企业聘用的项目经理应当进行必要的职业技能培训，具备良好的执业能力；

（四）已参与山西省物业服务企业信用评价，且评定的信用等级为A、B、C级。

对信用等级评定为 A 级的物业服务企业在参加招投标时可予以加分，优先考虑。

第二十二条投标人应按照招标公告或投标邀请书指定的时间、地点办理投标报名手续，报名时需提供以下资料，同时获取招标文件：

（一）营业执照；

（二）授权委托书；

（三）招标公告或投标邀请书中规定的其他资料。

第二十三条招标人在招标公告中要求投标申请人提交投标保证金的，投标人应在投标截止时间前将投标保证金汇入招标人指定的账户。投标保证金的金额不得超过招标项目年度物业服务费用估算金额的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致，并在招标文件中明示。

第二十四条投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件内容不得违反国家、省、市关于物业服务的相关法律、法规、规章和政策的规定。

投标文件由投标函、商务标书和技术标书组成。其中技术标书单独包封。

第二十五条商务标书为明标，技术标书为暗标。技术标书应进行隐名处理，由招标文件规定使用统一的结构、格式、字体、编排和纸型、装订、文整等，否则按照废标处理。

第二十六条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当妥善保存投标文件。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。

根据招标文件要求，送达投标文件的物业服务企业为实际投标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第二十七条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十八条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人、其他投标人的合法权益和国家利益、社会公共利益，不得以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第二十九条市住房和城乡建设局负责本市物业服务招投标评标专家库的建立和管理工作，严把评标专家库入口关，认真审核个人申请或单位推荐的评标专家申请材料及证明材料。

第三十条物业服务招投标活动需要邀请评标专家的，应在评标专家库内随机抽取，被抽取后成为评标委员会成员的评标专家信息，应在中标结果公布前予以保密。具体抽取程序如下：

（一）招标人向项目所在地物业主管部门（潞州区的项目向市住房和城乡建设局）提出申请后，招标人于开标前1个工作日内从评标专家库中随机抽取；

（二）由项目所在地物业主管部门（潞州区的项目由市住房和城乡建设局）以电话方式通知被抽取的专家，确定是否可以出任当次评标委员会成员；

（三）如遇抽取的专家因故不能参加评标活动或抽取的专家与招标投标人有利害关系应当回避的，招标人应当立即进行补抽或重抽。

在评标专家抽取过程中，如遇到专家本人、配偶以及直系亲属在招标人及其关联企业工作或者在投标人及其关联企业工作的、专家与招标项目存在或曾经存在利害关系等法律、法规、规章规定应当回避的情形时，被抽取的专家要主动申请回避。

第四章开标、评标和中标

第三十一条评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中物业服务专家人数不得少于成员总数的三分之二。

第三十二条招标人应当按照招标文件规定的时间、地点开标，并邀请各投标人委派代表参加。

第三十三条开标由招标人或者物业服务招投标服务机构主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

（一）投标人少于3个的，不得开标，招标人应当重新招标。

（二）投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。

（三）经确认无误后，由工作人员当众拆封招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前收到的所有投标文件，并对投标人提交的技术标书进行编号。

（四）宣布投标人名称及招标文件要求的其他的内容。

（五）开标过程应当记录在案，由投标人代表及其他相关人员签字确认，并存档备查。

第三十四条评标过程应当保密。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法，独立进行评审。

评审顺序为先评审技术标书，再评审标书的其它部分。评审标书其它部分时，评标委员会成员有权获知提交技术标书的对应投标人，但不得再对技术标书的评审结果做出任何修改。

评标委员会根据相关规定否决或者废止不合格投标后，因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。所有投标文件被否决的，招标人应当依法重新招标。

第三十五条标书评审结束后，评标委员会成员集体听取投标人的述标和答辩，进一步考证投标人的履约能力。述标和答辩顺序通过抽签确定，抽签方式由招投标文件规定。答辩人可以为两人，其中一人应为投标人拟定的项目经理，其述标和答辩的内容不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。招标人应当做好现场述标和答辩记录，并由答辩人和评标专家签字。

第三十六条评标方法一般应运用标书评审加现场述标和答辩的综合评估法，采取百分制。评标标准和评分细则应合理确定技术部分、商务部分和现场述标和答辩等各项内容的比重和分值。因投标人自身原因不能参加答辩的，其答辩部分不得分。

第三十七条评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十八条招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

第三十九条招标人及招标代理机构对投标文件的内容有保密义务，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日招标代理机构应当将全部投标人的投标文件封存一份备查，其余投标文件退还。

第四十条招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

第四十一条中标人确定后，建设单位招标人应当通过市、区、县物业主管部门网站将招标结果进行公示；其他招标人应当在物业服务区域内，将招标结果进行公示。公示期为3日。

第四十二条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依照招标投标法的规定，签订物业服务合同。物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标人退还投标保证金及银行同期存款利息。

第四十三条招标人应当自确定中标人之日起15日内，持下列材料，向各区、县物业主管部门（潞州区由市住房和城乡建设局负责）办理中标备案手续：

（一）招标人关于招标、投标、开标、评标过程的情况说明；

（二）确定中标人的方式及理由；

（三）评标委员会的评标报告；

（四）中标人的投标文件；

（五）前期物业服务合同；

（六）法律、法规和规章规定的其他材料。

委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

各区、县物业主管部门（潞州区由市住房和城乡建设局负责）应当在受理之日起5日内办理中标备案手续。

第五章附则

第四十四条业主大会成立前，前期物业服务合同已依法终止或解除，建设单位需要重新选聘前期物业服务企业的，应当遵循下列程序：

（一）建设单位制定招标方案，并在物业服务区域内显著位置公示十五日，同时书面告知街道（乡镇）、社区（居、村）和项目所在地物业主管部门；

（二）招标方案应由物业服务项目中专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且人数占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。征求业主意见结果应当在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日；

（三）建设单位按照招标方案重新选聘物业服务企业。  建设单位制定的招标方案中，应当明确载明物业服务企业信用等级、物业服务内容和标准、收费标准等。

第四十五条 业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织决定采用招标形式选聘物业服务企业的，可参照本办法执行。

第四十六条 业主大会采用招标方式选聘物业服务企业的，在招标选聘前，应对下列事项作出决定并形成书面决议：

（一）需授权业主委员会或社区居委会履行招标人职责，具体组织招标活动的；

（二）拟选聘物业服务企业的信用情况和管理实绩等相关要求；

（三）物业服务内容、要求及收费标准；

（四）物业服务合同期限；

（五）招投标活动实施方案；

（六）招投标过程发生费用的列支方式。

业主大会、经业主大会授权的业主委员会（或者代行业主委员会职责的社区居委会）招标选聘物业服务企业的，应当在物业服务区域内公示物业服务项目的招标文件、中标人投标文件中的主要事项等，公示期不少于5日。

第四十七条新建物业的开发建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业或者未经批准、擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据《物业管理条例》等法规规定，予以处罚。

第四十八条本办法有效期自2023年8月1日起开始实施，有效期5年。

文件解读：《前期物业服务招投标管理办法》